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提问：雕叔你好！最近在看天府新区和泓半山一期看到一套房主急于出售的一套端头联排，254平，朝向好分别朝东朝南朝西，全天房子都能有太阳晒到。只是有一面临街，不是主干道，只是小区的双向两车道的小街，临魏家院子那块地。价格486万元。70年产权。(现在还不知道魏家院子这块地的规划）。周围电梯公寓再加两个车位也是这个价格。请问雕叔，我有没有下手的必要？户型是我们全家都喜欢的，有3层，我们家6口人分层居住都相互不打扰，花园老人可以种菜，我可以有阳光房，也有茶室，孩子们也可以搭树屋，有两个自家车位我爸爸可以自己洗车等等，联排的功能性我们都很喜欢。可是毕竟是8年的房子了，我想在购买之前问下雕叔，这个和泓半山一期，可以购买吗？或者有什么建议或者提醒之类的吗？有一面是面对小路—老成仁路。和泓半山旁边的德信麓湖云庄叠拼开盘价是600多万，年后开盘。和泓是不是还是有升值空间？
回答：你好，首先说下答案，支持你的决定。和泓半山属于天府新区比较老牌的别墅楼盘了。整个楼盘，在早几年因为地段稍偏，周边开发力度较低，导致整体的热度不是很高，但随着时间的改变，目前成都天府新区已经是炙手可热的板块了。这里的开发节奏也已经上了正轨，主要是周边在建的19号线以及锦江生态带和麓湖片区的打造。和泓半山的联排是没有问题的，整体我们的看法是，功能性，户型设计以及别墅的私密度和整个楼盘的打造基本达到了别墅应该有的样子。目前你看上的这一套应该是降价急售，所以总价只有486万，算下来单价不到2万。这个价格是符合市场预期以及历史成交的。你们不会买贵。虽然建议入手，但是和泓半山也有自身的缺点，希望你们能正视。第一就是这个小区属于别墅，别墅的话，历来不是普通住宅一样更加受到刚需热捧，所以交易频次，市场热度都不会很高，这个楼盘历史上的成交量也不过3套（以链家为例），流通性是不如普通住宅的。第二就是这个小区整体来说因为流通性、市场热度等原因，楼盘的单价也比较滞后，整体上属于紧跟板块节奏，而不是领涨楼盘。这两点就决定了这个楼盘短期来看是自住需求更多，而不是投资属性更强。但是基于与周边楼盘对比，包括与住宅和别墅对比，性价比又体现了出来。这套房子是端头联排，所以光照会很好，加上户型，楼层，以及院子、车位等功能性，是比较符合你们情况等。8年的房龄还算是次新的，这个是没有问题的，老成仁路车流量不大，影响很小。但应该是清水房，自己今后装修也要花一大笔钱，这个你们考虑好预算。最后，这个楼盘截止到目前，商业配套和地铁配套也还不完善，地铁主要看以后的19号线或者当下的1号线，商业看看三期的麓江府等项目呈现。不过一般来说别墅区的这些配套都欠佳，主要还是自驾为主，看你们综合选择。
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提问：新人首问:雕叔，现居四川南充，双方父母的老坡小3套，用于出租。自住一套一楼带花园，公公婆婆住，还有一套11+1顶楼复式，产权面积140多，实际有200平， 我们一家四口和妈妈住。还有4间商铺，均临街，有3间连在一起出租，110平米，年租金9万;另外一间产权75平，实际150平，年租金10万。在重庆和朋友一起投资了万科翡翠都会，用的他们的房票。想改善居住条件，想用顶楼复式的房子置换一套临江叠拼别墅，商墅性质。然后再把老破小能甩的都甩卖了，留两套住房在南充，够一家七口居住就行了。想问一下雕叔，南充的商铺有必要处理吗?想去成都投资，我的户口在成都，4月就有资格了，入手麓湖高层如何?有没有更好的选择呢?
回答：你好，出手老破小置换到成都是正确的决定。从投资升值角度，我们不看好天府新区，更不看好麓湖。牧马山就是麓湖的未来。重庆成都前几年不少土豪被麓湖的别墅洋房吸引，结果一套就是好几年， 不过可能也不太在意房产升值。以贵妇的眼光买的房子升值一般都会跑输大盘。商业别墅也是一样，属于最没有投资价值的一类产品，如果考虑终极置业，纯自住可以入手。
提问：雕叔,你好,最近小两口一直在研究琶洲西磨碟沙板块,想着在今年之前把车给上了;自身要求:600以内,3房,选这里就没考虑学位;意向楼盘:1.畔江及世港,胜在安静,小区环境好,无奈房源真少;2.电力设计院,地铁真上盖，去哪都方便,缺点:楼龄旧;3.会展西岸，自主物业,室内环境新;这几个楼盘你怎么分析,大概现在多少单价上比较合适,小两口要不要硬上会展西岸呢
回答：琶洲的板块无论是琶洲西还是琶洲东还是万盛围的,它的房源的确是很少。而你关注的也就是电商中心的总部群，关注点是非常明确的。少房源代表着放盘跟抢货的人不成比例，价格就没有明显的参考价值。基本上只有说你愿意买,我卖,你不愿意买我也不卖。畔江和世港,这作为整个琶洲而言的话,关注度很大,那可以说是也仅次于雅郡花园。不介意价位的话买入就好。电力设计院,这个一般般吧。主要是体量太少了,这种房主基本上不是太乐意。地铁翻盖很明显,以后就会作为一个出租的最佳的选择。但是自住起来的确没有宜居的感觉。会展是我特别推荐的一个楼盘。首先价位而言的话,它还算是合理性的。3房2卫也恰好够用。所以这个只要业主诚心想卖,我觉得价钱贵一点也没所谓。广州刚需买房价值高的楼盘，具体详见知识星球内部！
提问：雕叔你好！请问，为什么房地产升值似乎都是一个周期，而不是一个稳定的上升？是什么决定了这个周期？
回答：城市化、人口、土地供应和货币等因素，面对经济发展和宏观调控突出的非常薄弱。从长远来看，宏观调控要减少供给，增加交易成本，不能解决附加在房子上的红利，如户籍，教育、医疗、养老等福利，一个长周期就会导致房价上涨。然而，在微观层面上，政策壁垒的调控必然会导致短期交易冰封、价格冻结、短期形成蓄水池，但对中短期投资具有重要的选筹意义。我们不仅要深刻认识调控性质引起的房价上涨，而且要担心短期内调控对价格的深刻影响，实体操作是方向和目标，操作是实现目标的具体路径，正确的方向并不意味着不需要优化路径。房地产投资还需要根据外眼看政策调整策略，在这种政策中，你还要学会快速运行和快速迭代。
提问：雕叔你好，现在房子价格高很多二手房都难卖，我们想买也买不起，未来会出现降价抛售潮吗？
回答：楼市出现“买不起卖不掉”这种僵局，最主要还是因为房价涨得太快，开发商和房东又不愿降价，这样就形成了一个拉锯战，购房者和开发商都不愿妥协。新房价格降不了，二手房价格不愿意降这是一个现实情况。新房除去成本等因素上涨外，其他干预因素太多也是原因；二手房市场来说，多数前几年投资房产的朋友都是抱着一套房赚大钱的心思，不达到他们合理的预期利润他们是不会放手的，再说新房价格不降也为他们坚定二手房价格奠定了基础。一二线城市的房价在目前看来仍然看涨，主要是因为一二线城市的人口红利非常大，人口还在不断地流入，加上城市化进程仍在加速发展，购房需求仍然很大。在一二线或者强三线城市，能买得起还是得买，因为房价下跌的可能性很小，虽然现在房价处于稳的阶段，但是绝对稳是不可能实现的，就算稍微涨一点，也是一笔不小的数目。
提问：雕叔你好！我是全款房做的经营贷，想请问是不是有经营贷款办理按揭会不会不通过啊！
回答：你好！先经营贷后按揭就比较麻烦，银行会怀疑首付贷。即便是这样做，至少要保证两点: 1. 流水足够大要超过房贷2.2倍。2.经营贷和按揭间隔半年以上最好。当 然最好的办法是先按揭、再办理经营贷，顺序颠倒随便没问题。
提问：雕叔，你好！想跟你请教一下关于儿子落户在哪里和购置房产的话题。我儿子2020年3月购买武侯区社保，现在想用本科学历落户，但不知落在哪里好，便于购买房子自住。第一个问题，购房资格问题，究竟是1年社保满后，落户就有资格，还是社保和落户都要满1年，才有资格。第二个问题，买哪里的房子问题，主要考虑两点，一是考虑今后儿子结婚后小孩读书，学区房哪里更好；二是儿子学的是动漫，还未正式就业，听说天府软件园方便就业。家尽量离公司近点。第三个问题，为了在主城区购买房子，就要卖掉在温江80多平房子，这样置换值得吗？高新市一医院有一套17年底购买的公寓，现在孩子住在那里的，如何处置最科学？谢谢！
回答：1.你好，久等了。目前你孩子的情况落户后等社保3月满一年是有购房资格的。2.考虑孩子以后上班加学区我推荐你落到高新买高新的新川板块，社保目前在武侯到时候转到高新就可以了。新川离软件园也近，上班自住投资都可以。为什么推荐你买新川呢？新川位于天府大道东侧，中和以南，天府新区以北，目前开发强度较高的是1、6号线周围的区域，实际上6号线东侧还有大片土地待开发，但因为地铁交通并未完善，因此还处于蛰伏期。而1、6号线沿线的区域，实际上已经呈现出来的了新房、二手房楼盘也并不多见，更多的还正在土地规整待开发中，这对于寸土寸金的高新区来说，有土地就有未来。且空地规划的住宅用地也是最多的。3.温江目前的房产周边配套成熟，但是交通还是有所欠缺，离地铁还是有段距离，居住可以，升值只能跟着大盘跑，可以卖了置换到主城来，至于公寓，我还是建议卖了，公寓根本不升值，后期交易税费也高。4.新川考虑到学区推荐你看大盘中德英伦联邦。
提问：雕叔你好！新人首问？我在金牛有两套房，离地铁站都很近，周边生活便利。一套房龄15年的小两室，出租中，房租稳定。一套三室房龄8年自住。现在想把房龄长的小房子出掉在高新区置换一套投资。子弹80w。但是今年卖房卖不上价，而高新区价格很高，如果不卖房又没有购房资格。看了高新区两个公寓，不限购总价也比较低，但是不懂,心里没谱。可以投公寓吗？如果投资住宅哪片儿有潜力？怎么操作比较好？雕叔给点儿建议。
回答：首先作为公寓投资不要买，今年可以进行置换，建议出手15年房龄的小户型，买入高新区住宅，优化资产配置。为什么不建议买公寓，许多人投资公寓的理由，是公寓的价格低，租金回报率相对较高。的确如此，成都住宅的租金回报率在2-3%徘徊，而公寓却可以达到5%以上，接近国际平均水平。但问题在于，5%的年化回报并不高，货币基金的无风险利率也有3%左右。更关键的是，买房看的是房价上涨的收益，而不是漫长的租金回报，手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产，也不是什么好事。你普通资格自住加投资，买在高新长期看升值是没有太大问题的，其他区域能买到新盘也可考虑，这两年时间，成都的新房品质提升非常明显。
提问：雕叔你好！20年9月份才有成都高新资格，准备卖温江一套各方面情况都良好的优质房子，想知道最佳的抛售时机是不是3-7月之间，7月到年底之间房价会不会出现上浮？
回答：涉及置换并且在一年时间内所谓的最佳抛售时期是踩不准的，或者说根本不存在。1.置换条件下，以成交均价为基准，在相对低点卖出，也会在相对低点买进，在相对高点卖出，又会在相对高点买进。温江等二圈层相对5+2区属于价值溢出版块，温江的二手都涨了，作为领涨区的高新南不可能刹一脚等到起。除非遇到了非这个户型不要的诡异真爱买主又逮到了急需用钱使劲垮价还只想卖给你的蛇精病卖家。2.如果是置换高新南的新房，那现在该区新房的参考意义都不是很大，高新南后期基本上只有高楼面价项目入市，单价也许大概会令人颤抖，面积段可能也并不太适合纯投资。3.考虑大环境下的各种放水，楼市这个蓄水池又要派上用场，加上新房总价挤兑，二手房上浮的概率更大。
提问：雕叔，您上次说中国人很多都有别墅情结，但你建议大家投资不要碰别墅是什么原因呢？
回答：80%的别墅都是坑，消费型资产。道理很明了，别墅的配套往往很一般。别墅一般1000米内没有地铁，2公里内没有大型商业综合体，由于位置偏有好学位的可能性也不高。其实核心区“高层+洋房+别墅”的小区里，别墅也往往跑输大盘。原因包括视野不好、潮湿虫多，加之别墅受众少，土豪拿几千万买别墅的，自然是想买新的，装修后的别墅尤其卖不掉。随着社会经济的发展，未来趋势是大家庭变小家庭，过大的房子不符合时代的潮流。在国内，别墅还有一个问题：乱搭。乱搭建的人，感觉自己很爽：房子面积得到了极大地增大，从外观上实现了自己想要的风格。但搭建的人多了，别墅小区很快就变成了“土豪房”—土得掉渣。我还见过有边户乱搭导致中户采不到阳光，没法居住，有的别墅有人养鸡。所以，物业不是一流的、有乱搭建现象的、配套不好的别墅，千万不要买。
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